Дома растут, как грибы

von

13 июля, 2006

Казахстан уже прошел переходный этап стихийности и неразберихи, и строительный бизнес этого не миновал. Мало кто из горожан готов вложить «кровные» в жилье для заселения, а не для бизнеса. Недоверчиво приглядываясь к «перекосам» наспех слепленных новостроек, большинство из тех, кто нуждается в жилье, ищут добротные квартиры в прежних постройках. Настораживает не только соотношение цены и качества нового строительства, происходящего на глазах, но и будущее в таком жилище. Те же строительные материалы, что и для бюджетных новостроек в отдаленных районах. Чуть отличается только внешняя отделка

В понедельник закон о долевом участии в жилищном строительстве, принятый парламентом перед каникулами, подписан президентом РК. Риэлтерские компании «пиарятся» еженедельными «прогнозами» безудержного роста спроса и цен на жилье, пытаясь подстегнуть интерес к рынку. В летний сезон идет обычный «пик», который маклеры стараются довести до максимума. Ну а как все обстоит на самом деле и где самое надежное жилье, мало кто скажет.

Конечно, то, что принятие Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве» положительно скажется на состоянии рынка, вполне естественно. Но какова «природа» спроса последних лет и почему многие дома элитные и не очень зияют пустотой окон, за которыми не видно никаких признаков жизни?

Бизнес на жилье, как и любой другой, выросший в атмосфере келейности властных структур и стихийности рынка, со множеством посредников и перекупщиков, достиг своего пика, когда вложенные деньги дольщиков начали «зависать». Все они будущие жильцы или просто «квартирные инвесторы», наверное, неважно. В любом случае, попытку вытащить семью из узких стен советской квартирки через пару кредитных вложений и перепродаж, предпринимают многие. Это объективная реальность, которая, в принципе, поддается регулированию законом. В соседней России закон обязывает платить налоги с «лишних» квартир и арендного жилья.

По существу, проблема сданных строителями объектов, которые на протяжении полтора двух и более лет остаются незаселенными, в мире решена. Одни возводят дома, а другие занимаются отделкой квартир на самый разный вкус дольщиков. Важно заимствовать весь положительный опыт отношений в этой сфере.

Другое дело, когда строительные компании, доведя объект до уровня 23-х этажей, «кинув» людей, вложивших в строительство деньги, создают новую фирму и достраивают уже для новых покупателей. Это уже бизнес, доведенный до абсурда. При попустительстве властей или при участии.

Человек и закон

С принятием закона за всеми участниками долевого строительства усиливается контроль государства. Застройщик обязан иметь собственный капитал, не обремененный обязательствами, в объеме не менее 12% от привлеченных по договорам денежных средств, показывая тем самым свою состоятельность. Он должен выкупить средства, создать нулевой цикл, вложив свои средства, а потом уже привлекать дольщиков.

Он теперь должен вести государственную регистрацию и учет выполнения договоров о долевом участии. Государство наделяется правом проводить ежеквартальные проверки. В противном случае, по словам вице-министра индустрии и торговли РК Аскара Баталова, при нарушении условий застройщика лишат лицензии в судебном порядке.
Такое положение ударит по тем компаниям, которые рекламируют в СМИ будущие объекты, чтобы собирать средства на третью или уже пятую очередь домов. Будут ли они построены, неизвестно, но многих жителей подкупает цена

Сроки сдачи домов

По новому закону нарушения сроков сдачи домов теперь будут регулироваться увеличением размера штрафа, что должно быть отражено в типовых договорах. Если раньше за каждый день задержки ввода объекта предусматривался штраф в размере 0,01%, то теперь сумма увеличивается десятикратно, до 0,1% в день. Возможно, теперь дольщики смогут рассчитывать на поэтапную сдачу объекта. Раньше дома сдавали по подъездам, которые сразу и заселялись жильцами.

Правда, предложения о переносе очередности возмещения потерь дольщикам при банкротстве компаний с 5-6-го на 3-е не прошли в закон. Поскольку это грозит цепной реакцией изменений в гражданском кодексе, законе о банкротстве, о банковской деятельности и других законах.

Вопросы страхования строительства за счет средств застройщика пока также не нашли отражения в принятом законе, кроме вышеуказанного процента. По словам разработчиков, в принципе, можно минимизировать риски застройщика и дольщика, но и у этого вопроса есть своя цена. Если создавать фондовый рынок и выводить квартиры на биржу, возможно, со временем, цены бы упали. Но по оценкам экспертов цены, наоборот, вырастут из-за того, что часть средств долевого строительства будет отвлечена на фондовый рынкок.

Закон требует, чтобы средства дольщиков использовались только для строительства. Он призван регулировать правовые и экономические отношения между застройщиком, потребителем, а также субъектами рынка недвижимости. Однако вряд ли следует забывать, что он дает лишь какие-то гарантии от махинаций на рынке недвижимости. Фактически законы у нас соблюдаются неважно. Кроме того, было замечено, что все застройщики подпадают под новые положения только с первого января 2007 года, а до этого будут действовать нормы, прописанные в Гражданском кодексе.

Улучшение качества

Возможно, количество законных застройщиков уменьшится. Повысится ли качество? И не окажется ли, что многие перейдут в разряд теневых? Впрочем, это уже имело место, пока не было закона. Закон, на первый взгляд, ужесточает требования к застройщикам. С другой стороны, и дольщик теперь выступает в роли партнера. А это означает, что он должен отслеживать качество, своевременно вносить все средства и вникать в сроки выполнения работ и их финансирования, потребовать смету, проверить качество и происхождение материалов. Иначе «прорехи» останутся и на его плечах.

Такое положение вряд ли реализуемо без создания каких-то ассоциаций дольщиков из числа специалистов. И вряд ли это получится на общественных началах. Быть может, КСК тут тоже стоит подключиться. Что если коммуникации уже «на пределе», а тут новый дом «садится» на те же трубы и провода?

По оценкам же риэлтерских служб, новый закон о долевом строительстве не способствует удешевлению нового жилья, поскольку предъявляет более высокие требования к застройщикам. Он лишь дополнит гражданско-правовые договоры новым договором долевого строительства, упорядочив отношения в данной сфере.

14/07/06