Какие возможности открывают изменения в законе о жилищных отношениях жильцам многоквартирных домов? Об этом – с заместителем председателя Мажилиса РК, доктором экономических наук Альбертом Павловичем Рау.
– Альберт Павлович, скажите, закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ)…» способен решить проблемы, с которыми многие годы сталкиваются жители многоквартирных домов? Доработает ли он реформирование данной сферы, начатое в 2019 году, на законодательном уровне? А главное, что улучшится для тех, кто живет в многоквартирных домах?
– Начнем с терминов: МЖД – многоквартирный жилой дом, ЖК – жилищный комплекс, УК – управляющая компания, ОСИ – объединение собственников имущества; НСУ – непосредственное совместное управление, КСК – кооператив собственников квартир, ПТ – простое товарищество. К любому из них относится основной тезис: ТОЛЬКО решением большинства собственников квартир определяется, каким образом МЖД будет управляться и обслуживаться и ТОЛЬКО жители дома утверждают тариф на его содержание. То есть, законодательно подкреплено функционирование тех форм управления МЖД, которые уже сложились на практике:
1. Небольшие МЖД с низкой платежеспособностью жителей, не проявляющих инициативу по избранию органов управления. В этом случае дом входит в учредители и обслуживается КСК.
2. Небольшие МЖД с низкой платежеспособностью жителей, но с инициативой по непосредственному управлению домом. Для обслуживания дома или группы домов нанимается профессиональный управляющий и персонал – дворники, сантехники.
3. Крупные ЖК с платежеспособными жителями, не инициирующие создание ОСИ, обслуживаются управляющей компанией.
4. Крупные ЖК с платежеспособными жителями и наличием инициативных групп по самостоятельному управлению МЖД регистрируют ОСИ. Кто-то из коллег по этому поводу образно заметил: – Мы выложили брусчаткой тропы, которые образовали сами жители, со множеством развилок-возможностей.
5. С бесхозными МЖД, в которых жители не определились ни с одной из форм управления, работает городской акимат. Он вправе назначить временную УК с минимальным тарифом содержания дома. Таким образом, решением не менее 51% собственников определяется форма управления – ОСИ или НСУ, затем субъект управления – председатель ОСИ, профессиональный управляющий, КСК или УК. Жильцы получают полный контроль: они могут менять субъекты управления, пересматривать тарифы и условия работы. Государство требует от них прозрачности и ответственности перед собственниками квартир.
– Вы назвали разные формы управления многоквартирными жилыми домами, но чаще всего в обиходе упоминают КСК или ПКСК. Привыкли.
– По данным Бюро национальной статистики, на сегодня в стране их более полутора тысяч. С принятием новых норм КСК получают статус субъектов управления многоквартирными домами и сохраняют статус некоммерческих организаций. При этом правоспособность КСК в части получения чистого дохода ограничивается законом. Все заработанные деньги должны использоваться на уставную деятельность – содержание домов. Закон устанавливает и чёткие требования к их деятельности в целях повышения прозрачности, ответственности и профессионального уровня.
Суть такая: действующие КСК подлежат обязательной перерегистрации. Отныне кооперативы будут действовать только на основании типового устава, утверждённого уполномоченным органом. Это исключает произвольные формулировки и обеспечивает единообразие в управлении. Решением 51% от числа собственников МЖД принимаются решения об участии в создании/перерегистрации КСК для совместной хозяйственной деятельности нескольких домов или о найме КСК для обслуживания дома, который не является учредителем этого КСК; о размере тарифа; о делегировании представителя в инициативную группу по созданию/перерегистрации КСК и в правление КСК.
– Как обеспечивается прозрачность работы?
– Требуется открывать отдельные счета на каждый обслуживаемый дом; предоставлять регулярную отчётность. Это позволит исключить практику перекрёстного субсидирования, формулы «бедные дома за счет богатых домов», а если еще точнее – «недобросовестные плательщики за счет ответственных».
В составе управленцев КСК теперь обязательно должны быть сотрудники с профильной квалификацией, подтвержденной дипломом или специальным сертификатом. Кооперативы получают право участвовать в государственных программах модернизации жилья, что расширяет их возможности по ремонту и обновлению жилого фонда. Все формы КСК включая КСП, ПКСК и другие унифицированы под одним наименованием. Это техническое, но важное изменение: оно требует перерегистрации, но делает их правовой статус понятным и единообразным. Всё-таки потребительские кооперативы – это другая история.
Таким образом, КСК – это уже не пережиток прошлого, а адаптированный и трансформированный институт управления, предназначенный прежде всего для небольших, «взрослых» многоквартирных домов, где жильцы хотят сохранить доступный и понятный способ коллективного управления.
– Что меняется для ОСИ?
– В отношении действующих ОСИ предусмотрены определённые изменения, исходя из практики их деятельности. Их задача – повысить устойчивость, прозрачность и профессионализм управления МЖД. Основные из них:
• Председатель будет избираться сроком на 3 года вместо одного, с возможностью переизбрания. Это позволяет заключать полноценный трудовой договор с социальным пакетом и повысить стабильность управления.
• Председатель входит в состав Совета дома, он становится его членом и действует с ним как исполнительный орган в период между общими собраниями и по делегированным вопросам. В случае невозможности исполнять обязанности председателя ОСИ их может взять на себя член Совета дома на период в 6 месяцев до избрания нового председателя.
• Расширены варианты управления. ОСИ теперь вправе: управлять домом самостоятельно; привлекать профессионального управляющего по трудовому договору; передавать функции управляющей компании.
• Вводятся типовой устав и полная автоматизация процедуры регистрации, что облегчает создание новых ОСИ. При этом ликвидация ОСИ усложняется: для этого потребуется кворум не менее 2/3 голосов собственников.
• Для домов с числом квартир свыше 500 предусмотрено продление сроков голосования на 1 месяц.
• ОСИ получает право самостоятельно вести хозяйственную деятельность, организуя штат работников или сервисные договоры по своему усмотрению.
• Срок запуска процедуры взыскания задолженности с собственников сокращён до 2 месяцев. Также вводится обязанность собственников уведомлять ОСИ о нанимателях жилья и подтверждать право собственности при голосовании.
Закон в том числе предусматривает штрафы за нарушение тишины. А в целом изменения усиливают институциональную основу ОСИ, стимулируют переход к профессиональному управлению, повышают подотчётность и защищают интересы собственников жилья. Каждый должен уяснить: цивилизованность общежития должна стать нормой, требования закона не чрезмерны – надо работать и поддерживать порядок.
– В законе не упоминается Простое товарищество.
– ПТ предусматривалось как форма управления домом, если количество собственников не превышает 30. Однако на практике эта форма оказалась неэффективной по ряду причин: сложность в оформлении – для создания требовалась доверенность от собственников; ПТ не является юридическим лицом и не может официально открывать банковские счета; ПТ не имели юридической регистрации и формального учета, существовали на бумаге и в отчетах. На практике большинство таких домов фактически управлялись КСК или были бесхозными. Законом исключаются ПТ как форма управления. Все действующие будут автоматически отнесены к НСУ и смогут продолжать работу напрямую или через управляющие компании.
– Голосование жильцов всегда было проблемой. Сходы собирали лишь самых активных…
– Управляющая компания должна определяться только решением общего собрания МЖД, также принимаются тариф и условия деятельности. Эти решения служат основанием для начала работы УК без заключения отдельного договора. Здесь хотел бы еще раз подчеркнуть: не может ни один субъект управления просто так выставить счет на оплату услуг, не согласовав тариф на содержание и управление МЖД. Смета на содержание дома должна быть понятной для жителей: сколько раз должен убираться подъезд и двор, сколько управляющая компания получает за услуги управления и т. д. Да, это непросто – провести голосование и особенно раскрыть информацию, но другого подхода просто не существует. Благо, что закон позволяет использовать все формы голосования: очное на собрании, письменный опрос и электронный способ. Последний – самый простой и надежный. Портал eGov.kz предоставляет такую возможность бесплатно, но есть и много частных платных сервисов.
– Много ли в работе с проблемными МЖД будет зависеть от акиматов?
– Городские акиматы назначают временную управляющую компанию, если в течение двух месяцев с момента вступления в силу закона жители не определятся с формой и субъектом управления МЖД. УК обслуживает МЖД по минимальному тарифу, может определять городское коммунальное предприятие. Лично я рассматриваю назначение такой УК как крайнюю меру, когда дом надо готовить к зиме, а жители не могут ни о чем договориться.
Акиматы должны вести с ними разъяснительную работу исходя из ситуации в каждом отдельном доме. По стране доля «бесхозных» домов достаточно велика. Стоило бы всем акиматам провести анализ и принять организационные решения на этот счет.
– Напрашивается вопрос: почувствуют ли жильцы неприятную разницу от результатов управления МЖД?
– Какой-либо дискриминации закон не допускает, для этого и вносили изменения. Минимальный тариф на управление домом теперь привязан к минимальному расчётному показателю и утверждается маслихатом. Это позволит избежать резкого роста тарифов, обеспечив при этом устойчивое финансирование содержания. Протоколы общего собрания и опросные листы теперь приравнены к официальным документам, их подделка будет квалифицироваться УК РК как подлог. О такой норме просили многие наши сограждане. Увы, подделка опросных листов никак не наказывалась и нередко имела место. Писем об этом нами получено немало.
Надо хорошо уяснить: на каждый дом обязательно открываются два счета: текущий и накопительный. Нередко накопительный счет трактуют как дополнительный сбор. Но практика деятельности ОСИ показала, что легче накопить определенную сумму и потом решить, на какие цели ее направить, чем собирать целевой взнос, когда кровля уже потекла. Органы управления обязаны ежемесячно отчитываться перед собственниками квартир об исполнении сметы.
– Жилищной инспекции работы будет невпроворот?
– В рамках закона функции и инструменты жилищной инспекции существенно расширяются. Усиливается её роль не только как надзорного органа, но и как координационного центра в сфере управления жилищным фондом. Инспекция теперь уполномочена контролировать ОСИ, КСК и УК на предмет, открываются ли отдельные счета на каждый дом; используются ли типовые уставы; насколько своевременно и прозрачно отчитываются перед жильцами; соблюдают ли стандарты технического содержания и обслуживания домов. Инспекция также получает право инициировать проверки и требовать устранения нарушений. Одним из ключевых нововведений является создание единого электронного реестра всех субъектов управления многоквартирными жилыми домами. Цель все та же: обеспечить прозрачность и открытый доступ к информации о структуре управления каждым домом, уровне его цифровизации, наличии счетов, отчетности и прочее. Инспекция ведет и обновляет реестр, контролируя его актуальность и достоверность сведений. Это решение напрямую направлено на защиту прав собственников и улучшение взаимодействия между жильцами и надзорными органами.
С 2026 года КСК и ОСИ обязаны действовать по утвержденным типовым уставам. Жилищная инспекция контролирует их соответствие с реальной деятельностью. Это упрощает и проверки, и взаимодействие с жильцами. Инспекция обязана не просто принимать жалобы, но и обеспечивать конкретные меры реагирования, включая выдачу предписаний, наложение административных штрафов, помощь в инициировании собраний.
Инспекция вовлекается в реализацию программ модернизации жилого фонда, обеспечивает методическую поддержку, следит за тем, чтобы субъекты управления могли участвовать в таких программах на равных условиях.
– Кодекс об административных правонарушениях пополнится за счет изменений в законе?
– Санкции предусмотрены: нарушение сроков открытия счетов субъектом управления – штраф 50 МРП; нарушение сроков предоставления ежемесячной и годовой отчетности – 50 МРП; непредоставление застройщиком документации по дому – от 100 до 200 МРП; непередача документации по дому субъектом управления – от 50 до 100 МРП. При этом, внимание: в законе закреплено, что штрафы налагаются персонально на физическое или юридическое лицо, осуществляющее управление домом. Это повышает индивидуальную ответственность и увязано со снижением количества нарушений в практике управления многоквартирными домами.
Принятый законопроект – результат нашей совместной работы с депутатом Екатериной Смышляевой в течение двух лет. Он был инициирован и проработан с участием специалистов данной сферы в составе рабочей группы на многочисленных площадках и встречах. Ждем подписания законопроекта Президентом.
– Спасибо, Альберт Павлович, за обстоятельный и актуальный разговор.
Беседу вела Людмила Фефелова.
Все самое актуальное, важное и интересное - в Телеграм-канале «Немцы Казахстана». Будь в курсе событий! https://t.me/daz_asia
