Wenn staatliche Einrichtungen der Wirtschaft helfen wollen wieder auf die Beine zu kommen, müssen drei Bedingungen erfüllt sein. Erstens muss die Hilfe rechtzeitig kommen, zweitens muss sie zielgenau und drittens ausreichend in ihrem Volumen sein. Alle drei Bedingungen sind sehr schwer zu erfüllen, weil letztlich niemand wissen kann, wann rechtzeitig, was zielgenau und was ausreichend ist.

Schon aus diesem Grunde ist es angebracht, eine breite Diskussion unter Experten über diese Fragen zu führen. Das kostet zwar Zeit, die in Krisenzeiten nicht immer vorhanden ist, erhöht aber die Wahrscheinlichkeit des Findens richtiger Entscheidungen. In Kasachstan ist es leider noch nicht üblich, dass der Staat Entscheidungen erst nach ausführlicher Diskussion trifft. Deswegen kommt es doch ziemlich oft zu umstrittenen und nicht optimalen Lösungen.
Im Moment scheint sich gerade wieder mal eine solche anzubahnen. Bekanntlich ist Kasachstan auch von der Weltwirtschaftskrise betroffen, die allerdings die eigene Immobilienkrise lediglich verstärkt, aber nicht ausgelöst hat. Letztere ist – wie auch andernorts – durch die ungehemmte Kreditvergabe vieler Geschäftsbanken an eigentlich nicht kreditwürdige Kreditnehmer entstanden. Das Wachstum des Bausektors war in den Jahren 2003 bis 2007 mit mehr als 30 Prozent Zuwachs pro Jahr eher schwindelerregend und mit Sicherheit nicht gesund. Nun ist es erst einmal Sache der kreditgebenden Banken, ihre Geschäftspolitik zu bestimmen. Doch ab einem bestimmten kritischen Punkt müssen dann doch die staatlichen Kontrollorgane eingreifen. Das aber haben sie nicht oder nur sehr zögerlich und zu spät getan. Sicher stand hinter der Kreditvergabe an die Immobilienwirtschaft auch der Wunsch, möglichst schnell das drängende Wohnungsproblem vieler Kasachen zu lösen. Das ist zwar ein löbliches soziales Ziel, das Ergebnis aber ist eher bedrückend, womit nicht nur die vielen unansehnlichen Bauzäune in den Städten gemeint sind, hinter denen sich nichts tut.

Nun will der Staat offenbar diese Fehlentwicklung im Nachhinein zumindest teilweise korrigieren und die gefallenen Immobilienpreise für die Lösung der Wohnungsfrage nutzen. Auch das ist erst einmal nicht falsch, doch der Teufel steckt wie immer im Detail. Über den „Fonds des nationalen Wohlstandes Samruk-Kasyna“ wurden nun über eine noch zu schaffende Tochtergesellschaft bedeutende Mittel bereitgestellt, um fertige Wohnungen, die keinen Käufer auf dem Markt finden, aufzukaufen und entweder zu vermarkten – also zu verkaufen – oder aber zu vermieten. In letzterem Fall ist die Miete zugleich auch eine Art Bezahlung: Nach etwa 20 Jahren soll die Wohnung in das Eigentum des Mieters übergehen. In anderen Ländern hat diese Variante schon manchen Mieter zum Wohnungseigentümer gemacht. Der Haken am hiesigen Projekt ist jedoch der Durchschnittspreis, zu dem die Wohnungen aus dem speziell geschaffenen Bestand vermietet werden sollen. Der soll etwa bei 600 Dollar für etwa 120 Quadratmeter liegen, nicht mehr und nicht weniger. Nun sei daran erinnert, dass das Durchschnittseinkommen nach einem rasanten Wachstum in den Vorkrisenjahren im Moment bei etwa 50.000 Tenge, also bei etwa 350 Dollar stagniert. Damit wird deutlich, dass mit solchen Mietpreisen ganz einfach kein wirklich funktionierender Markt an Mietwohnungen entstehen kann. Es wird eine ziemlich kleine Schicht sein, die auch nur annähernd die 600 Dollar aufbringen könnte, um die angebotenen Wohnungen zu mieten. Zudem wird der größere Teil dieser potentiellen 600-Dollar-Kundschaft wohl eher schon mit eigenem Wohnraum versorgt sein oder sich gleich um einen günstigen Kredit bemühen, um etwas Eigenes und Individuelles zu bauen. Die Angebote von Baufirmen und Banken in dieser Hinsicht sind nach wie vor da, wenn auch in wesentlich geringerem Umfang als in der Vorkrisenzeit.

Natürlich ist die 600-Dollar-Marke nicht aus der Luft gegriffen. Die Basis dafür ist der real vorhandene Bestand an neugebauten, aber im Moment unverkäuflichen Wohnungen. Diese sind vorwiegend in der Oberklasse entstanden und entsprechend teuer. 3.000 Dollar Baukosten pro Quadratmeter und mehr – bei diesen Preisen durchaus nicht immer entsprechender Qualität – sind vorherrschende Normalität. Natürlich werden die Bauherren diese Elitewohnungen nur im Extremfall zu sozial verträglichen Tarifen an den Staat abgeben oder für 600 Dollar vermieten. Man müsste sie dazu zwingen oder ihren Bankrott abwarten. Beide Lösungen wären nicht optimal. Eine andere wäre die Übernahme der Verluste der Baufirmen durch den Staat. Das aber würde wieder ziemlich große Summen kosten, die im Moment schwer aufzubringen sind.

Aller Voraussicht nach wird dieses an sich gut gemeinte Projekt der Schaffung eines Marktes für Mietwohnungen an den Realitäten, sprich zu hohen Mietpreisen, scheitern. Das ist schade, bestätigt aber den russischen Ex-Premier Tschernomyrdin: „Wir haben unser Bestes gewollt, es aber leider so wie immer gemacht“.

Bodo Lochmann

27/02/09